农 产 品:深圳市农产品集团股份有限公司及其全资子公司深圳市海吉星投资管理股份有限公司拟股权转让涉及云南东盟国际农产品物流有限公司股东全部权益价值资产评估报告

2022年6月24日 作者 admin

农 产 品:深圳市农产品集团股份有限公司及其全资子公司深圳市海吉星投资管理股份有限公司拟股权转让涉及云南东盟国际农产品物流有限公司股东全部权益价值资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 深圳市农产品集团股份有限公司及其全资子公司深圳市 海吉星投资管理股份有限公司拟股权转让涉及 云南东盟

二、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况5

本资产评估报告是本公司接受深圳市农产品集团股份有限公司的委托,资产评估专业人员根据中国资产评估准则的要求,在履行必要评估程序后,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的,由本公司出具的书面专业意见。对本资产评估报告声明如下:

一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。

三、 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。

四、 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

五、 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设前提、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

六、 本资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

七、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

八、 本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。

九、 资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

深圳市农产品集团股份有限公司及其全资子公司深圳市海吉星投资管理股份有限公司拟股权转让涉及

深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司接受深圳市农产品集团股份有限公司的委托,根据有关法律、法规和中国资产评估准则的要求,本着独立、客观和公正的原则,执行必要的评估程序,对深圳市农产品集团股份有限公司及其全资子公司深圳市海吉星投资管理股份有限公司拟股权转让事宜涉及的云南东盟国际农产品物流有限公司股东全部权益在2022年1月31日市场价值进行了评估。

评估目的是为深圳市农产品集团股份有限公司及其全资子公司深圳市海吉星投资管理股份有限公司拟股权转让事宜涉及的云南东盟国际农产品物流有限公司股东全部权益提供价值参考依据。

评估范围是云南东盟国际农产品物流有限公司申报经审计的于评估基准日的全部资产和负债。

云南东盟国际农产品物流有限公司股东全部权益评估价值为14,124.77万元(大写:壹亿肆仟壹佰贰拾肆万柒仟柒佰元正),评估增值9,583.54万元,增值率211.03%。

本次评估未考虑控股权溢价或少数股权折价对评估结论产生的影响,也未考虑流动性对评估结论的影响。

评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时,才可以使用资产评估报告,即自2022年1月31日至2023年1月30日。

1、云南东盟国际农产品生产加工基地项目于2008年6月16日获得政府批复,概算总投资10亿元项目总用面积约1000亩。实际项目规划用地面积263亩(不含绿化用地面积),即17.53万平方米,建筑面积30.8万平方米,截至评估基准日(2022年1月31日),云南东盟国际农产品生产加工基地项目于2011~2012获得的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证已过期,第20号厂房建筑面积2,631.23平方米主体已完工,其余项目均未开始动工。

2、根据昆明市国土资源局经济技术开发区分局2019年7月19日出具的《闲置土地调查通知书》,对云南东盟国际农产品物流有限公司于 2010年通过出让方式取得位于经开区新加坡产业园区II-1-5号地块、II-1-3-1号地块进行闲置土地调查,截止评估基准日,上述闲置土地调查尚未有认定结论。

提请报告使用者关注上述事项可能对评估结论、经济行为产生的影响,并关注评估结论成立的评估假设及限制条件。

提请报告使用者在使用本报告的评估结论时,应关注本报告正文中载明的“特别事项说明”对评估结论的影响,并关注评估结论成立的评估假设及限制条件。

以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。

深圳市农产品集团股份有限公司及其全资子公司深圳市海吉星投资管理股份有限公司拟股权转让涉及

深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司接受贵公司的委托,按照法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础法、收益法,按照必要的评估程序,对深圳市农产品集团股份有限公司及其全资子公司深圳市海吉星投资管理股份有限公司拟股权转让事宜涉及的云南东盟国际农产品物流有限公司股东全部权益在2022年1月31日市场价值进行了评估。委托人及被评估单位对所提供的评估资料及法律权属资料的真实性、合法性、完整性承担责任,并保证被评估资产的安全、完整性。我们的责任是对评估对象在评估基准日的价值进行评定估算,并发表专业意见。

资产评估专业人员对评估范围内的全部资产进行了必要的勘察核实,对被评估单位提供的评估资料进行了必要的验证审核,对法律权属关系进行了必要的关注,实施了必要的资产评估程序。现将资产评估情况及评估结论报告如下:

二、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况

经营范围:一般经营项目是:开发、建设、经营、管理农产品批发市场(农产品批发市场的营业执照需另行申办),经营管理市场租售业务;国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);经营农产品、水产品的批发、连锁经营和进出口业务(具体经营需另行办理营业执照);为农产品批发市场提供配套的招待所、小卖部、食店、运输、装卸、仓储、包装(具体项目营业执照另行申报);从事信息咨询(不含法律、行政法规、国务院决定禁止及规定需审批的项目)、物业管理、酒店管理;自有物业租赁:市场投资、投资兴办实业(具体项目另行申报)。许可经营项目是无。

住所:云南省昆明经开区信息产业基地春漫大道16号管委会办公楼副楼3楼;法定代表人:尹世军;

经营范围:“昆明东盟国际农产品物流中心”项目的投资、建设;国内贸易、物资供销;货物进出口(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。

公司系由深圳市农产品集团股份有限公司和深圳市海吉星投资管理股份有限公司共同以货币出资设立的有限责任公司,公司注册资本15,000.00万元,于2010年3月取得由云南省昆明市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》。

2011年10月10日,云南东盟国际农产品物流有限公司收到股东第二期出资款7,000.00万元,其中:深圳市农产品集团股份有限公司二期出资额5,950.00万元,深圳市海吉星投资管理股份有限公司二期出资额1,050.00万元。实缴出资后股权结构如下:

2012年2月,根据《股东会决议》,同意增加注册资本10,000.00万元,并通过公开征集方式引进战略投资者。本次增资全部由深圳市英龙建安(集团)有限公司认缴。2012年2月14日,云南东盟国际农产品物流有限公司收到深圳市英龙建安(集团)有限公司出资额人民币7,560.50万元,其中7,255.00万元计入实收资本,305.5万元计入资本公积。增资扩股后股权结构如下:

序号 股东名称 出资方式 认缴出资额 认缴出资比例 实缴出资额 实缴出资比例

根据《股东会决议》,同意云南东盟国际农产品物流有限公司减少注册资本为10,000万元,各股东按股权比例减资,减资后,股权结构如下:

根据《股东会决议》,同意将深圳市英龙建安(集团)有限公司持有云南东盟国际农产品物流有限公司40%的股权转让于深圳市农产品集团股份有限公司,即截止评估基准日股权转让后,股权结构如下:

公司现有人员7名。公司董事长兼总经理由成都农产品中心批发市场责任有限公司董事长兼任;副总经理1名;财务部经理由成都农产品中心批发市场责任有限公司财务部部长兼任,出纳1名;工程部副经理1名;散工2名。

云南东盟国际农产品物流有限公司主要从事“昆明东盟国际农产品加工基地”项目的投资、建设。主要涉及办公楼、标准厂房、研发楼的经营与销售。目前“昆明东盟国际农产品加工基地”项目尚处于建设阶段,其中云南东盟国际农产品生产加工基地的 20#厂房建设已完工,并已进行工程结算,但尚未验收且未交付使用,其他建设项目尚未实际开展。

审计机构 立信会计师事务所(特殊普通合伙) 立信会计师事务所(特殊普通合伙) – 立信会计师事务所(特殊普通合伙)

会计核算以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》和具体会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定编制。

本次资产评估的委托人为深圳市农产品集团股份有限公司,被评估单位为云南东盟国际农产品物流有限公司;深圳市农产品集团股份有限公司直接和间接持有云南东盟国际农产品物流有限公司100%股权。

本资产评估报告仅供委托人及被评估单位为实现评估目的使用,除委托人及被评估单位外,其他评估报告使用者为:委托人及被评估单位上级主管部门、国有资产管理部门以及法律、法规规定的与评估目的相关的其他报告使用者。

资产评估专业人员和资产评估机构对委托人和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。

因深圳市农产品集团股份有限公司及其全资子公司深圳市海吉星投资管理股份有限公司拟转让云南东盟国际农产品物流有限公司股权事宜,委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司对该经济行为涉及云南东盟国际农产品物流有限公司股东全部权益价值进行评估;评估目的是为深圳市农产品集团股份有限公司及其全资子公司深圳市海吉星投资管理股份有限公司拟股权转让事宜涉及的云南东盟国际农产品物流有限公司股东全部权益提供价值参考依据。

评估对象是云南东盟国际农产品物流有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。

评估范围是云南东盟国际农产品物流有限公司申报经审计的于评估基准日全部资产和负债。

截至评估基准日2022年1月31日,云南东盟国际农产品物流有限公司会计报表经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了编号为“信会师报字[2022]第ZL21772号”无保留意见审计报告,审定的资产负债情况如下:

1. 其他应收款是流动资产的主要组成部分,账面价值为318.32万元,主要为散装水泥专项基金、新型墙体专项费、代垫款、押金及保证金。

实物资产为固定资产、在建工程等。主要位于云南省昆明市呈贡区洛羊街道景明北路与鸿翔路交叉口公司内。

固定资产账面原值82.72万元,账面净值4.99万元,包括机器设备、车辆、电子办公设备等。

机器设备账面原值1.64万元,账面净值0.06万元,共2项(2台套),主要为模斯跑步机、海尔冰柜等,购置启用时间均在2014年至2016年,均处于正常使用状态,能满足企业生产经营需要。

车辆账面原值56.93万元,账面净值2.85万元,共2项(共2辆),主要为日常办公经营用的车辆,包括别克牌 SGM6527AT、东风日产牌 DFL6460VECF,购置启用时间均在2010年,均未发生过重大交通事故,且正常行驶中。

电子办公设备账面原值17.88万元,账面净值0.89万元,共18项(共26台套),主要为日常办公生产用电子设备,包括计算机、打印机、扫描仪、投影机和佳能数码单反相机等,分布于各部门办公室,购置启用时间均在2010年至2018年,均处于正常使用状态,能满足企业生产经营需要。

办公及其他设备账面原值6.27万元,账面净值1.19万元,共12项(共20台套),主要为华帝空气能热水器、台球桌、乒乓球、灶具等,购置启用时间均在2010年至2019年,均处于正常使用状态,能满足企业生产经营需要。

在建工程账面价值 5,932.09万元,包括土建工程,其核算内容为前期及报建工程费、勘察、设计费等前期费用等,项目位于云南省昆明市呈贡区经济技术开发区“昆明东盟国际农产品加工基地”项目;截至评估基准日上述资产处于停建状态。

1 批复 昆发改审批办(2008)58号 总面积:1000亩; 昆明市发展和改革局

2 建设用地规划许可证 昆规条件(2010)0091号 总用地:106.18亩;M-工业用地;容积率≤1.3;建筑密度≤35;绿地率:≥15且≤20; 昆明市国土资源局

3 建设用地规划许可证 昆规条件(2010)0092号 总用地:219.96亩;M-工业用地;容积率≤1.3;建筑密度≤35;绿地率:≥15且≤20; 昆明市国土资源局

4 建设工程规划许可证 (建筑工程)建字第号 云南东盟国际农产品生产加工基地(西地块) 昆明市规划局

5 建设工程规划许可证 (建筑工程)建字第号 云南东盟国际农产品生产加工基地(东地块) 昆明市规划局

6 建筑工程施工许可证 昆经施(2015)26号 云南东盟国际农产品生产加工基地(东地块)20#厂房项目

纳入本次评估范围的办公软件共计1项,原始入账价值1.20万元,账面净值0.10万元,主要为工程造价软件,分别于2012年12月购置取得。

纳入本次评估范围的土地使用权共计2宗,原始入账价值8,952.20万元,账面净值6,917.37万元,宗地位于云南省昆明市经开区新加坡产业园的土地使用权,取得权证状况如下:

序号 宗地名称 土地使用权证编号 坐落 使用权类型 用途 面积㎡ 取得日期 终止日期 证载权利人

待估宗地土地开发程度为红线内外“五通一平”指通上水、通下水、通路、通电、通讯和场地平整。截止评估基准日,地上建有20#厂房等。

本次评估过程中,资产评估专业人员已提示企业对其拥有的全部资产进行清查、申报,除上述记录的资产外,企业承诺不存在拥有的、账面未记录的其他资产。

本次评估中,引用立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具编号为“信会师报字[2022]第ZL21772号”无保留意见的审计报告审定财务数据作为评估对象的账面价值。除此之外,未引用其他机构报告内容。

根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素,同时考虑价值类型与评估假设的相关性等确定资产评估的价值类型为:市场价值。

市场价值的内涵:是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

该评估基准日距经济行为实际开始运行日最近,能良好地反映资产状况,符合本次评估目的。该基准日为被评估单位会计结算日,能够全面反映评估对象各种资产及负债的整体情况,有利于资产的清查。经与委托人及被评估单位协商,共同确定该日期为评估基准日。

我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规,以及在评估中参考的资料主要有:

1. 《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第12届全国人民代表大会常务委员会第21次会议通过);

2. 《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第6次会议修正);

3. 《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日十三届全国人大3次会议表决通过);

4. 《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第11届全国人民代表大会常务委员会第5次会议通过);

5. 《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号,1991年;2020年国务院令第732号修订);

6. 《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号,1992年07月18日);

7. 《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委、财政部令第32号,2016年6月24日);

8. 《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委令第12号,2005年8月25日);

9. 《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号,2001年12月31日);

10. 《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第709号,2011年1月8日修订);

11. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权〔2013〕64号,2013年5月10日);

12. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权〔2006〕274号,2006年12月12日);

13. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权〔2009〕941号,2009年9月11日);

14. 《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第15次会议第2次修订);

15. 《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第7次会议决定修改);

16. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第12次会议第3次修正);

17. 《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第12次会议第3次修正);

18. 《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第97号,2019年01月02日);

19. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号,2016年3月23日);

20. 《中华人民共和国增值税暂行条例》(2017年11月19日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第2次修订);

21. 《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署联合公告2019年第39号,2019年3月20日);

22. 《中华人民共和国契税法》(第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过,2020年8月11日);

23. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第645号,2013年12月7日第3次修订);

24. 《中华人民共和国车辆购置税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第7次会议通过);

1. 《资产评估基本准则》(财资﹝2017﹞43号,2017年10月1日);

2. 《资产评估职业道德准则》(中评协﹝2017﹞30号,2017年10月1日);

3. 《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协﹝2018﹞36号,2019年1月1日);

4. 《资产评估执业准则—资产评估方法》(中评协﹝2019﹞35号,2019年12月4日);

5. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协﹝2017﹞33号,2017年10月1日);

6. 《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协﹝2018﹞35号,2019年1月1日);

7. 《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协﹝2018﹞37号,2019年1月1日);

8. 《资产评估执业准则—企业价值》(中评协﹝2018﹞38号,2019年1月1日);

9. 《资产评估执业准则—无形资产》(中评协﹝2017﹞37号,2017年10月1日);

10. 《资产评估执业准则—不动产》(中评协﹝2017﹞38号,2017年10月1日);

11. 《资产评估执业准则—机器设备》(中评协﹝2017﹞39号,2017年10月1日);

12. 《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》(中评协﹝2017﹞35号,2017年10月1日);

14. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协﹝2017﹞47号,2017年10月1日);

15. 《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协﹝2017﹞48号,2017年10月1日);

16. 《企业会计准则—基本准则》(中华人民共和国财政部令第76号,2014年7月23日)。

(1) 《机动车强制报废标准》(2012年8月24日商务部第68次部务会议审议通过,并经发展改革委、公安部、环境保护部同意);

(3) 《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014,国土资厅发﹝2015﹞12号,2015年12月1日);

1. 深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司与深圳市农产品集团股份有限公司及其全资子公司深圳市海吉星投资管理股份有限公司签订的《资产评估委托合同》“中项评委字(2022)第(资)005号”;

1. 《资产评估基本准则》第十六条,“确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析上述三种基本方法的适用性,依法选择评估方法。”

2. 《资产评估执业准则—资产评估方法》第二十一条,“资产评估专业人员应当熟知、理解并恰当选择评估方法。资产评估专业人员在选择评估方法时,应当充分考虑影响评估方法选择的因素。选择评估方法所考虑的因素包括:评估目的和价值类型;评估对象;评估方法的适用条件;评估方法应用所依据数据的质量和数量;影响评估方法选择的其他因素。”

3. 《资产评估执业准则—企业价值》第十七条,“执行企业价值评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析收益法、市场法、成本法(资产基础法)三种基本方法的适用性,选择评估方法。”

4. 《资产评估执业准则—企业价值》第十八条,“对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的,资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。”

资产评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集、评估方法的适用条件等情况,分析上述三种基本方法的适用性,依法选择评估方法。

企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础,评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当结合被评估单位的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性,恰当考虑收益法的适用性。

股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法,通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估;现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据被评估单位所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等,恰当选择现金流折现模型。

企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量,考虑市场法的适用性。

上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据,计算价值比率,在与被评估单位比较分析的基础上,确定评估对象价值的具体方法。

交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料,计算价值比率,在与被评估单位比较分析的基础上,确定评估对象价值的具体方法。

考虑委托评估的各类资产负债能够履行现场勘查程序,并满足评估方法的适用条件,评定估算的资料要求,因此,本项目选用资产基础法进行评估。

通过对国家有关政策、国家经济运行环境和相关行业发展情况的分析,云南东盟国际农产品物流有限公司预期经营环境相对稳定,在一定的假设条件下,云南东盟国际农产品物流有限公司的未来收益期限及其所对应收益和风险能够进行相对合理预测和估计,适宜釆用收益法进行评估。

考虑我国资本市场存在的与被评估单位可比的同行业上市公司不满足数量条件,同时同行业市场交易案例较少、披露信息不足,因此,本项目不适用市场法进行评估。

企业价值评估中用资产基础法,是指采用适当方法对资产负债的价值进行评估得出股东全部权益的评估价值。

对于币种为人民币的货币资金,以核实后账面价值确定评估值。外币货币资金按基准日外汇中间价换算为人民币作为评估值。

其他流动资产主要为被评估单位待抵扣进项税额等,以核实后账面价值确定评估值。

根据本次评估目的,按照持续使用原则,结合各待估设备类资产的特点和收集资料情况,采用重置成本法进行评估。

重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本,减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值来确定被评估资产价值的方法。重置成本法基本公式如下:

本次评估在建工程为云南东盟国际农产品物流有限公司名下“昆明东盟国际农产品物流中心”项目中尚未完工的农产品生产加工基地,考虑到该项目资产有相关人员管理,工程款项已按进度支付,经查其实际支付工程款项中不存在不合理费用,故本次评估按核实后的账面值同时考虑合理资金成本后确定评估值。

按照《城镇土地估价规程》的要求,结合待估宗地的用途、区位、使用权类型、利用条件及当地土地市场状况,本次评估采用市场比较法、基准地价修正系数法进行评估。

市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据替代原则,将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地交易实例进行对照比较、并根据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素等差别,修正得出待估宗地评估价值。基本公式如下:

基准地价系数修正法是按照所在地基准地价标准,根据基准地价修正体系,进行期日修正、年期修正、区域因素和个别因素修正,并进行基准地价基础设施条件和待估宗地基础设施条件差异修正,得到待估宗地的评估地价。基本公式如下:

对于外购的工程造价软件,资产评估专业人员评估时首先了解了软件的主要功能和特点,核查了外购软件的购置合同、发票、付款凭证等资料,并向软件供应商或通过网络查询其现行市价,以重置成本确定评估价值。

长期待摊费用在抽查核实账簿、原始凭证及摊销政策的基础上,以评估目的实现后被评估单位应享有的资产或权利价值确定评估值。

主要为应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等。对企业的负债进行审查核实,在核实的基础上,以评估基准日企业实际需要承担的负债金额作为负债的评估价值。

本次收益法评估采用现金流量折现法,选取的现金流量口径为企业自由现金流,通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值。

本次评估以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据,采用适当折现率折现后加总计算得出企业整体营业性资产的价值,然后再加上溢余资产、非经营性资产价值减去付息负债得出股东全部权益价值。

本次评估选用的是现金流量折现法,将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标,并使用与之匹配的加权平均资本成本模型(WACC)计算折现率。

根据法律、法规和中国资产评估准则的相关规定,本次评估履行了适当的评估程序。具体实施过程如下:

与委托人就被评估单位和委托人以外的其他评估报告使用者、评估目的、评估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告使用范围、评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、委托人及其他相关当事人与资产评估机构和资产评估专业人员工作配合和协助等重要事项进行商讨,予以明确。

根据评估业务具体情况,对资产评估机构和资产评估专业人员专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后,与委托方签订资产评估委托合同。

根据资产评估工作的要求,编制评估工作计划,包括确定评估的具体步骤、时间进度、人员安排,拟定资产评估技术方案等,报公司相关负责人审核、批准。

1. 指导委托人、被评估单位等相关当事方清查资产、准备涉及评估对象和评估范围的详细资料;

2. 根据评估对象的具体情形,选择适当的方式,了解评估对象现状,关注评估对象法律权属;对不符事宜进行逐项调查,根据重要程度采用抽样等方式进行调查。

收集直接从市场等渠道独立获取的资料,从委托人、被评估单位等相关当事方获取的资料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料;对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证,核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。

1. 根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件,分析市场法、收益法和资产基础法等资产评估方法的适用性,恰当选择评估方法;

2. 根据所采用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成测算结果;

1. 根据法律、法规和中国资产评估准则的要求编制评估报告,经公司内部审核形成资产评估报告征求意见稿;

2. 在不影响对最终评估结论独立判断的前提下,与委托人或者委托人许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后,向委托人出具资产评估报告。

在评估过程中,我们所依据和使用的评估假设是评估报告撰写的基本前提,同时提请评估报告使用人关注评估假设内容,以正确理解和使用评估结论。我们遵循以下评估假设条件,如评估报告日后评估假设发生重要变化,将对评估结论产生重大影响,评估结果应进行相应的调整。

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

公开市场假设,是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础

资产现状使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估方法、参数和依据。

1. 被评估单位所处的社会经济环境无重大变化,国家及被评估单位所处地区的有关法律、法规、政策无重大变化;

2. 假设委托人和被评估单位提供的资料真实、完整、可靠,不存在应提供而未提供、资产评估专业人员已履行必要评估程序仍无法获知的其他可能影响评估结论的瑕疵事项、或有事项等;

3. 假设评估基准日后不发生影响被评估单位经营的不可抗拒、不可预见事件;

4. 除评估基准日政府已经颁布和已经颁布尚未实施的影响被评估单位经营的法律、法规外,假设收益期内与被评估单位经营相关的法律、法规不发生重大变化;

1. 被评估单位经营范围、经营方式、管理模式等在保持一贯性的基础上,能随着市场和科学技术的发展,进行适时调整和创新;

5. 本次评估不考虑评估基准日后被评估单位发生的对外股权投资项目对其价值的影响;

根据资产评估的要求,我们认定这些假设条件在评估基准日时成立。当评估报告日后评估假设发生较大变化时,我们将不承担由于评估假设改变而推导出不同评估结论的责任。

根据中国资产评估准则规定,本着独立、客观、公正的原则,按照公认的资产评估方法,对纳入评估范围的全部资产及负债进行了评估。在评估过程中,本公司资产评估专业人员对被评估单位进行了资产清查,对企业提供的法律性文件、会计记录及其他相关资料进行了验证审核,期间还进行了必要的专题调查与询证。在此基础上采用资产基础法、收益法对云南东盟国际农产品物流有限公司股东全部权益价值进行了评估。本次评估采用的价值类型为市场价值。

总资产评估价值 22,821.98万元,总负债评估价值8,697.20万元,股东全部权益评估价值14,124.77万元,评估增值9,583.54万元,增值率211.03%。详见下表:

1、其他应收账款评估增值:本次评估核实了各项明细,主要为散装水泥专项基金、新型墙体专项费、押金及保证金,经分析,不存在坏账风险;

4、土地使用权评估增值:随着当地社会经济的不断发展,项目所在地周边配套设施的日趋完善,加之土地是稀缺资源,受供求关系的影响,导致土地市场价格上涨。

资产基础法评估价值与收益法评估价值的差异是4,036.24万元,差异率为40%。

1. 两种评估方法考虑的角度不同,资产基础法主要采用重置成本法评估,不考虑未来经营风险对评估结论的影响。收益法是对企业未来的营业收入和营业成本进行合理预测,通过未来自由现金流量折现加总得出评估结论。

2. 收益法是从企业的未来获利能力途径求取企业价值,是对企业未来的营业收入和营业成本进行预测,将未来净现金流量折现后求和得出评估结论。资产基础法是从资产重新取得途径求取企业价值。资产基础法将企业资产负债表内的各项资产负债单独评估,加总得到股东全部权益的评估价值,不考虑未来风险、收益对评估结论的影响。这也是资产基础法与收益法评估结果存在差异的主要原因。

3. 因收益法对云南东盟国际农产品物流有限公司未来收入、成本预测存在较大的不确定性,因此选定以资产基础法评估结果作为云南东盟国际农产品物流有限公司的股东全部权益价值的最终评估结论。

根据本次评估目的,并结合上述原因分析,最终选取资产基础法评估结果作为最终评估结论。

云南东盟国际农产品物流有限公司股东全部权益评估价值14,124.77万元,评估增值9,583.54万元,增值率211.03%。

本次评估未考虑控股权溢价或少数股权折价对评估结论产生的影响,也未考虑流动性对评估结论的影响。

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非资产评估专业人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项:

本次评估中,引用立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具编号为“信会师报字[2022]第ZL21772号”无保留意见的审计报告审定财务数据作为评估对象的账面价值,并承担引用不当的相关责任。

纳入评估范围内的资产,权属资料完整,不存在证载权利人与实际使用者名称不符的情况。资产评估师对评估对象的法律权属给予了必要的关注,但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。

(四) 担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象的关系;

本次评估中,未发现被评估单位存在担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项。

(六) 本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形;

(七) 评估程序受限的有关情况、资产评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况;

1、云南东盟国际农产品生产加工基地项目于2008年6月16日获得政府批复,概算总投资10亿元项目总用面积约1000亩。实际项目规划用地面积263亩(不含绿化用地面积),即17.53万平方米,建筑面积30.8万平方米,截至评估基准日(2022年1月31日),云南东盟国际农产品生产加工基地项目于2011~2012获得的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证已过期,第20号厂房建筑面积2,631.23平方米主体已完工,其余项目均未开始动工。

2、根据昆明市国土资源局经济技术开发区分局2019年7月19日出具的《闲置土地调查通知书》,对云南东盟国际农产品物流有限公司于 2010年通过出让方式取得位于经开区新加坡产业园区II-1-5号地块、II-1-3-1号地块进行闲置土地调查,截止评估基准日,上述闲置土地调查尚未有认定结论。

(九) 本次评估结论,资产评估专业人员未能对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测,在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下,通过向设备管理人员和操作人员了解设备使用情况及实地勘察做出的判断。

(十) 本次评估结论,资产评估专业人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的部分)做技术检测,在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下,在未借助任何检测仪器的条件下,通过实地勘察做出的判断。

(十一) 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的市场价值,未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项,也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。

1. 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人;

3. 本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开的媒体,法律、法规规定以及委托人与本次资产评估机构或与相关当事方另有约定的除外

4. 评估结论的使用有效期;自评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时,才可以使用资产评估报告,即从2022年1月31日至2023年1月30日,超过一年,需重新进行资产评估。

(二) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

(三) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

(四) 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

(五) 本评估项目的委托人涉及上市公司,依据相关规定,只有履行上市公司评估项目备案手续后,方可使用本资产评估报告。

(六) 本资产评估报告由深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司负责解释。

深圳市农产品集团股份有限公司及其全资子公司深圳市海吉星投资管理股份有限公司拟股权转让涉及

五、 引用其他机构出具的报告的结果所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估价值) …….. 6

本资产评估说明供委托人及被评估单位、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。

评估范围是云南东盟国际农产品物流有限公司申报经审计的于评估基准日全部资产和负债。

截至评估基准日2022年1月31日,云南东盟国际农产品物流有限公司会计报表经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了编号为“信会师报字[2022]第ZL21772号”无保留意见审计报告,审定的资产负债情况如下:

1.其他应收款是流动资产的主要组成部分,账面价值为318.32万元,主要为散装水泥专项基金、新型墙体专项费、代垫款、押金及保证金。

实物资产为固定资产、在建工程等。主要位于云南省昆明市呈贡区洛羊街道景明北路与鸿翔路交叉口公司内。

固定资产账面原值82.72万元,账面净值4.99万元,包括机器设备、车辆、电子办公设备等。

机器设备账面原值1.64万元,账面净值0.06万元,共2项(2台套),主要为模斯跑步机、海尔冰柜等,购置启用时间均在2014年至2016年,均处于正常使用状态,能满足企业生产经营需要。

车辆账面原值56.93万元,账面净值2.85万元,共2项(共2辆),主要为日常办公经营用的车辆,包括别克牌SGM6527AT、东风日产牌DFL6460VECF,购置启用时间均在2010年,均未发生过重大交通事故,且正常行驶中。

电子办公设备账面原值17.88万元,账面净值0.89万元,共18项(共26台套),主要为日常办公生产用电子设备,包括计算机、打印机、扫描仪、投影机和佳能数码单反相机等,分布于各部门办公室,购置启用时间均在2010年至2018年,均处于正常使用状态,能满足企业生产经营需要。

办公及其他设备账面原值6.27万元,账面净值1.19万元,共12项(共20台套),主要为华帝空气能热水器、台球桌、乒乓球、灶具等,购置启用时间均在2010年至2019年,均处于正常使用状态,能满足企业生产经营需要。

在建工程账面价值5,932.09万元,包括土建工程,其核算内容为前期及报建工程费、勘察、设计费等前期费用等,项目位于云南省昆明市呈贡区经济技术开发区“昆明东盟国际农产品加工基地”项目;截至评估基准日上述资产处于停建状态。在建工程取得权证状况如下:

1 批复 昆发改审批办(2008)58号 总面积:1000亩; 昆明市发展和改革局

2 建设用地规划许可证 昆规条件(2010)0091号 总用地:106.18亩;M-工业用地;容积率≤1.3;建筑密度≤35;绿地率:≥15且≤20; 昆明市国土资源局

3 建设用地规划许可证 昆规条件(2010)0092号 总用地:219.96亩;M-工业用地;容积率≤1.3;建筑密度≤35;绿地率:≥15且≤20; 昆明市国土资源局

4 建设工程规划许可证 (建筑工程)建字第号 云南东盟国际农产品生产加工基地(西地块) 昆明市规划局

5 建设工程规划许可证 (建筑工程)建字第号 云南东盟国际农产品生产加工基地(东地块) 昆明市规划局

6 建筑工程施工许可证 昆经施(2015)26号 云南东盟国际农产品生产加工基地(东地块)20#厂房项目

纳入本次评估范围的办公软件共计1项,原始入账价值1.20万元,账面净值0.10万元,主要为工程造价软件,分别于2012年12月购置取得。

纳入本次评估范围的土地使用权共计2宗,原始入账价值8,952.20万元,账面净值6,917.37万元,宗地位于云南省昆明市经开区新加坡产业园的土地使用权,取得权证状况如下:

序号 宗地名称 土地使用权证编号 坐落 使用权类型 用途 面积㎡ 取得日期 终止日期 证载权利人

待估宗地土地开发程度为红线内外“五通一平”指通上水、通下水、通路、通电、通讯和场地平整。截止评估基准日,宗地内建有20#厂房。

本次评估过程中,资产评估专业人员已提示被评估单位对其拥有的全部资产进行清查、申报,除上述记录的资产外,被评估单位承诺不存在拥有的、账面未记录的其他资产。

五、引用其他机构出具的报告的结果所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估价值)

本次评估中,引用立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具编号为“信会师报字[2022]第ZL21772号”无保留意见的审计报告审定财务数据作为评估对象的账面价值。除此之外,未引用其他机构报告内容。

接受资产评估委托后,依据国家有关部门的法律规定和准则要求,资产评估专业人员根据纳入评估范围的资产负债类型、数量、分布状况及特点等,指导被评估单位填报《资产评估申报明细表》,组成不同评估专业工作小组,与被评估单位共同制定了详细的现场清查实施计划,于2022年2月14日至2月16日进入现场,采取了观察、访谈、实地调查、查询、函证、复核等方式对纳入评估范围的各项资产负债进行了必要的清查核实。

1.指导被评估单位财务与相关资产管理人员在自行资产清查的基础上,按照资产评估机构提供的《资产评估申报明细表》、“资料清单”及其填写要求,进行登记填报,同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。

资产评估专业人员通过了解涉及评估范围内具体对象的详细状况,然后审查各类《资产评估申报明细表》,检查有无填写不全、错填、漏填、资产项目填写不明确等现象,并要求被评估单位人员及时更正。

资产评估专业人员依据《资产评估申报明细表》,对申报资产负债进行清点和现场勘察,针对不同的资产性质及特点,采取不同的勘察方法。

根据现场实地勘察结果,进一步完善《资产评估申报明细表》,以做到账、表、实相符。

经清查核实,纳入评估范围内的资产未重、未漏,其他各项资产权属清晰,不存在其他盘盈、盘亏和报废事项。根据清查情况,按照目前的会计制度和会计准则,未对申报的资产和负债进行调整,达到资产评估准则的要求。

(一)《资产评估基本准则》第十六条,“确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析上述三种基本方法的适用性,依法选择评估方法。”

(二)《资产评估执业准则—资产评估方法》第二十一条,“资产评估专业人员应当熟知、理解并恰当选择评估方法。nba彩票软件下载资产评估专业人员在选择评估方法时,应当充分考虑影响评估方法选择的因素。选择评估方法所考虑的因素包括:评估目的和价值类型;评估对象;评估方法的适用条件;评估方法应用所依据数据的质量和数量;影响评估方法选择的其他因素。”

(三)《资产评估执业准则—企业价值》第十七条,“执行企业价值评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析收益法、市场法、成本法(资产基础法) 三种基本方法的适用性,选择评估方法。”

(四)《资产评估执业准则—企业价值》第十八条,“对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的,资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。”

资产评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集、评估方法的适用条件等情况,分析上述三种基本方法的适用性,依法选择评估方法。

企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础,评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当结合被评估单位的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性,恰当考虑收益法的适用性。

股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法,通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估;现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据被评估单位所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等,恰当选择现金流折现模型。

企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量,考虑市场法的适用性。

上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据,计算价值比率,在与被评估单位比较分析的基础上,确定评估对象价值的具体方法。

交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料,计算价值比率,在与被评估单位比较分析的基础上,确定评估对象价值的具体方法。

考虑被评估单位的各类资产负债能够履行现场勘查程序,并满足评估方法的适用条件,评定估算的资料要求,因此,本项目选用资产基础法进行评估。

通过对国家有关政策、国家经济运行环境和相关行业发展情况的分析,云南东盟国际农产品物流有限公司预期经营环境相对稳定,在一定的假设条件下,云南东盟国际农产品物流有限公司的未来收益期限及其所对应收益和风险能够进行相对合理预测和估计,适宜釆用收益法进行评估。

考虑我国资本市场存在的与被评估单位可比的同行业上市公司不满足数量条件,同时同行业市场交易案例较少、披露信息不足,因此,本项目不适用市场法进行评估。

对确定的评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解,提交评估资料清单和评估申报明细表标准格式,按照资产评估准则的要求,指导企业填写流动资产评估明细表;

1.根据企业提供的流动资产评估申报资料,首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正,由企业重新填报,作到账表相符;

2.由企业财务部门的有关人员介绍各项流动资产的形成原因、计账原则等情况;

3.对流动资产原始凭据抽样核查,并对数额较大的债权款项进行了函证,确保债权情况属实。

4.在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算;

根据被评估单位提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表,在清查核实的基础上,遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。

库存现金账面价值2,480.40元,存放在单位财务部门保险柜中,均为人民币。资产评估专业人员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符,对现金盘点进行了监盘,对编制的“现金盘点表”进行了复核,根据盘点金额和基准日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金额,账实相符。库存现金以盘点核实后的账面价值确定评估值。

银行存款账面价值254,924.41元,共3个银行账户,均为人民币账户。资产评估专业人员查阅了相关会计记录及对账单,并对其期末余额进行了函证,查阅银行对账单与银行存款余额调节表,根据回函情况查明未达账项属于正常,经调节后银行存款余额相符。银行存款以核实后的账面价值确定评估值。

其应收账款账面余额3,199,752.15元,坏账准备16,518.27元,账面价值3,183,233.88元,主要为散装水泥专项基金、新型墙体专项费、代垫款、押金及保证金等款项。

对其他应收款,核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符,根据评估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录,分析账龄。对金额较大或金额异常的款项进行函证,对没有回函的款项实施替代程序(取得期后收回的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证),对关联单位其他应收款进行相互核对,以证实其他应收款的真实性、完整性,核实结果账、表、单金额相符。

资产评估专业人员在对上述其他应收款核实无误的基础上,借助于历史资料和现场调查了解的情况,具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失。

本次评估核实了各项明细,主要为散装水泥专项基金、新型墙体专项费、押金及保证金,经分析,不存在坏账风险,故其他应收款评估价值为3,199,752.15元,对计提的坏账准备评估为零,评估预计风险损失为零。

其他流动资产账面价值272,160.74元。主要为被评估单位待抵扣的进项税等。

资产评估专业人员在核实无误的基础上,通过了解被评估单位适用的税种、税率、税额以及缴费的费率等核实被评估单位的纳税申报表,通过查阅查阅的缴税凭单确认申报数的正确性和真实性。经核实,被评估单位税款且金额与申报数相符。其他流动资产以核实无误后的账面价值作为评估值。

机器设备账面原值1.64万元,账面净值0.06万元,共2项(2台套),主要为模斯跑步机、海尔冰柜等,购置启用时间均在2014年至2016年,均处于正常使用状态,能满足企业生产经营需要。

车辆账面原值56.93万元,账面净值2.85万元,共2项(共2辆),主要为日常办公经营用的车辆,包括别克牌SGM6527AT、东风日产牌DFL6460VECF,购置启用时间均在2010年,均未发生过重大交通事故,且正常行驶中。

电子办公设备账面原值17.88万元,账面净值0.89万元,共18项(共26台套),主要为日常办公生产用电子设备,包括计算机、打印机、扫描仪、投影机和佳能数码单反相机等,分布于各部门办公室,购置启用时间均在2010年至2018年,均处于正常使用状态,能满足企业生产经营需要。

办公及其他设备账面原值6.27万元,账面净值1.19万元,共12项(共20台套),主要为华帝空气能热水器、台球桌、乒乓球、灶具等,购置启用时间均在2010年至2019年,均处于正常使用状态,能满足企业生产经营需要。

被评估单位计提折旧采用平均年限法。按设备资产类别、预计使用寿命和预计残值,确定各类设备资产的年折旧率如下:

1. 为保证评估结果的准确性,根据企业设备资产的构成特点及资产评估明细表的内容,向企业有关资产管理部门及使用部门下发《设备调查表》,并指导企业根据实际情况进行填写,以此作为评估的参考资料。

2. 资产评估专业人员对企业提供的申报明细表进行检查,对表中的错填、漏填等不符合要求的部分,提请企业进行必要的修改和补充。

1. 现场清点设备,主要通过向设备管理人员和操作人员详细了解设备的现状和对重要设备进行必要的详细勘察,掌握设备目前的技术状况。

2. 根据现场勘察结果进一步修正企业提供的评估申报明细表,然后由企业盖章,作为评估的依据。

3. 对评估范围内的设备的产权进行核查,如:抽查重大设备的购置合同、发票、车辆行驶证等。

资产评估专业人员根据现场勘察情况以及收集的评估资料进行集中作价,综合分析评估结果的可靠性,增(减)值率的合理性,对可能影响评估结果准确性的因素进行了复查,在经审核修改的基础上,汇总设备评估明细表。

被评估单位为一般纳税人,根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件,对正常使用的机器设备按现有用途原地继续使用的假设前提下,采用重置成本法进行评估。

机器设备评估的重置成本法是通过估算全新机器设备的更新重置成本,然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,或在确定综合成新率的基础上,确定机器设备评估价值的方法。设备的重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用,如设备的购置价、运杂费、安装调试费、设备基础费、前期费用及期间费用、资金成本等。本次评估采用的计算公式为:

对于零星购置的小型设备,不需要安装的设备,重置成本=设备购置价格+运杂费-可抵扣的增值税进项税

对于一些运杂费和安装费包含在设备费中的,则直接用不含税购置价作为重置成本。

观察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主,根据设备的技术状态、工作环境、维护保养情况,依据现场实际勘察情况对设备分部位进行逐项打分,确定观察成新率。

(2)对于价值量低、结构轻巧、简单、使用情况正常的设备,主要根据经济使用年限,结合维修保养情况,以年限成新率确定综合成新率。

车辆重置成本按同型或同类车辆的不含税购置价、车辆购置税和其他相关费用确定。其计算公式如下:

其中,车辆购置税为车辆的不含税购置价的10%;其他相关费用包括牌照费等。

理论成新率则是在计算使用年限成新率和行驶里程成新率基础上,按孰低原则确定。

电子办公设备多为企业办公用电脑、打印机等设备,由经销商负责运送安装调试,重置成本直接以不含税购置价确定。

电子及办公设备成新率,主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率;对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来综合确定其成新率。

(四) 《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号);

(五) 《机动车强制报废标准》(2012年8月24日商务部第68次部务会议审议通过,并经发展改革委、公安部、环境保护部同意);

(六) 《中华人民共和国车辆购置税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议);

通过查阅该设备的购置合同和相关报价资料,并向生产厂家询价,目前同规格型号设备的价格的不含税购置价为8,761.00元,。

该设备2014年10月启用,至评估基准日已使用7.26年,经济寿命年限为10年。

观察成新率:根据现场勘察以及相关人员介绍,设备较少使用,经分析确定观察成新率为30%。

从互联网上及有关汽车销售市场等渠道询价中查询,目前该款型号车辆的市场售价为288,000.00元。

该车辆到评估基准日已行驶148,401.00公里,根据四部委联合发布《机动车强制报废标准规定》确定车辆行驶里程。

该车辆2010年3月启用,至评估基准日已使用11.93年,经济寿命年限为15年。

预计寿命年限 年限成新率% 寿命里程(公里) 行驶里程成新率% 理论成新率%(年限与里程熟低原则) 观察成新率% 综合成新率%

经市场询价,确定该设备的单台购置价为3,500.00元,不含税价为30,97.25元,该设备不需要安装。

该电子设备已使用10.26年,根据现场观察以及与被评估单位人员访谈,该设备预计还可以使用2年,则:

在建工程账面价值5,932.08万元,包括土建工程,其核算内容为前期及报建工程费、勘察、设计费等前期费用等,项目位于云南省昆明市呈贡区经济技术开发区“昆明东盟国际农产品加工基地”项目;截至评估基准日上述资产处于停建状态。

1 批复 昆发改审批办(2008)58号 总面积:1000亩; 昆明市发展和改革局

2 建设用地规划许可证 昆规条件(2010)0091号 总用地:106.18亩;M-工业用地;容积率≤1.3;建筑密度≤35;绿地率:≥15且≤20; 昆明市国土资源局

3 建设用地规划许可证 昆规条件(2010)0092号 总用地:219.96亩;M-工业用地;容积率≤1.3;建筑密度≤35;绿地率:≥15且≤20; 昆明市国土资源局

4 建设工程规划许可证 (建筑工程)建字第号 云南东盟国际农产品生产加工基地(西地块) 昆明市规划局

5 建设工程规划许可证 (建筑工程)建字第号 云南东盟国际农产品生产加工基地(东地块) 昆明市规划局

6 建筑工程施工许可证 昆经施(2015)26号 云南东盟国际农产品生产加工基地(东地块)20#厂房项目

(一)检查资产评估明细表各项内容填写情况,并核实在建工程评估明细表合计数与会计报表在建工程账面价值是否一致;

在建工程的账面价值为59,320,865.33元,根据被评估单位提供的财务资料至评估基准日止该项目工程款均为已发生的成本,对于在建工程,我司评估人员了解了其业务内容,实际发生的时间,了解其预计完工日期、完工进度和比例,本次采用核实后的账面值同时考虑合理资金成本后确定评估值。因在建工程相关费用发生时间较长,本次评估采用5年期贷款市场报价利率(LPR)4.6%来核算资金成本,根据被评估单位提供的财务资料,经测算,在建工程的评估值为77,454,283.80元。

纳入评估范围的无形资产—土地使用权原始入账价值8,952.20万元,账面价值6,917.37万元,宗地位于位于云南省昆明市经开区新加坡产业园,取得权证状况如下:

序号 宗地名称 土地使用权证编号 坐落 使用权类型 用途 面积㎡ 取得日期 终止日期 证载权利人

待估宗地土地开发程度为红线内外“五通一平”,指通上水、通下水、通路、通电、通讯和场地平整。地上建有20#厂房等。

(一) 资产评估专业人员首先对无形资产—土地使用权的入账价值进行清理,填列评估基准日的原始入账价值和账面价值。

(三) 收集了待估宗地所在地区基准地价文件、市场成交案例等,作为估价依据。

土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件,并与估价目的相匹配。本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定,根据当地地产市场状况,并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法。

待估宗地位于云南省昆明市经开区新加坡工业园区内,近期类似土地出让案例较多,可以采用市场比较法进行评估;

待估宗地位于昆明市基准地价范围内,基准地价自2019年1月1日公布实施,可以采用基准地价系数修正法进行评估;

云南省征地补偿标准文件充分、清晰,于2015年公布,时间间隔较长,故不采用成本逼近法进行评估;

经资产评估专业人员的实地勘察及分析论证,本次评估采用市场比较法、基准地价修正系数法进行评估。

市场比较法是在求取待估宗地的价格时,根据替代原则,将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地交易实例进行对照比较、并根据后者已知的价格,参照该宗地的交易情况、期日、区域、个别因素等差别,修正得出待估宗地评估价值。基本公式如下:

基准地价系数修正法是按照所在地基准地价标准,根据基准地价修正体系,进行期日修正、年期修正、区域因素和个别因素修正,并进行基准地价基础设施条件和待估宗地基础设施条件差异修正,得到待估宗地的评估地价。基本公式如下:

土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括:合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面,应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面,应以使用管制(城市规划、土地用途管制等)为依据。在合法处分方面,应以法律法规和合同(如土地使用权出让合同)等容许的处分方式为依据。

根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同使用价值的地块,即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之,具有相同使用价值、替代可能的地块之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而趋于一致。

在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求,价格就会提高,否则,价格就会降低。由于土地与一般商品相比,具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征。

一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此,在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

土地总是处于一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,所以要分析土地是否与所处环境协调。因此,在土地估价时,一定要认真分析土地与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关系到该地块的收益量和价格。

对于价格的评估,重要的并非是过去,而是未来。过去收益的重要意义,在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此,商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此,它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以,土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况,并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测,准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和,即收益价格。

由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益,并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以,土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

在任何给定的条件下,土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合,超过一定限度,没一要素的继续增加,其收益却不会响应成比例增加,这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。

昆明地处中国西南地区、云贵高原中部,具有“东连黔桂通沿海,北经川渝进中原,南下越老达泰柬,西接缅甸连印巴”的独特区位,处在南北国际大通道和以深圳为起点的第三座东西向亚欧大陆桥的交汇点,是中国面向东南亚、南亚开放的门户城市,位于东盟“10+1”自由贸易区经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、泛珠三角区域经济合作圈的交汇点。

昆明市下辖7个市辖区1个县级市、3个县、3个自治县。昆明市人民政府驻呈贡区锦绣大街1号。

2021年2021上半年,昆明工业经济运行平稳,规模以上工业增加值累计同比增长6.1%,与全省持平,增幅比一季度和1—5月分别回升0.3和2.5个百分点。受煤矿关闭、东川矿难等影响,采矿业大幅下降22.1%;制造业增长6.5%;电力、热力、燃气及水的生产和供应业增长23.2%,三大门类“两增一降”。

1—6月,全市六大支柱行业实现工业增加值同比增长9.4%,占全部规模以上工业增加值的比重达83.1%,拉动全市规模以上工业增加值增长7.6个百分点。其中,电力、热力的生产和供应业同比增长最快,为24.8%。

烟草行业发挥了“稳定器”作用,全市烟草工业和非烟工业分别拉动全市工业增长2.8和3.3个百分点。非烟工业增幅比1—3月回升2.4个百分点,增长加快。中央省属企业增长较好,市属企业降幅收窄。全市主要工业产品产量“增少降多”,其中,饲料、硫酸、十种有色金属实现了增长,但卷烟、铁矿石原矿、磷矿石、水泥、商品混凝土、钢材出现下降。

在基础设施投资较快增长,房地产投资进度加快、降幅收窄的带动下,全市固定资产投资形势好转,扭负为正。2021上半年,全市规模以上固定资产投资完成1342.65亿元,同比增长2.2%,增速分别比1季度和1—5月提高3.8和9.5个百分点。

全市规模以上固定资产投资施工项目985个,其中,亿元以上施工项目563个。新开工项目475个,其中,新开工亿元以上项目118个。

第一产业投资快速增长,二、三产业投资增速回升。第一产业投资12.91亿元,同比增长53.3%。第二产业投资241.92亿元,同比下降1.6%,其中:工业投资完成241.92亿元,同比下降1.6%。第三产业投资1087.82亿元,同比增长2.7%,其中:基础设施投资完成268.85亿元,同比增长22.8%;房地产投资完成606.7亿元,同比下降3.3%。与一季度相比,全市第二产业投资降幅收窄5.1个百分点;第三产业投资增长扭负为正,增幅回升3.2个百分点。

全市重点行业投资冷热不均,增长较快的行业有:电力、热力、燃气及水的生产和供应业、租赁和商务服务业、水利、环境和公共设施管理业、教育。增长下降的行业为采矿业、制造业、交通运输、仓储和邮政业。

2021上半年,全市社会消费品零售总额完成885.8亿元,同比增长4.1%,比一季度和1—5月分别提高3.1和1.8个百分点,消费品市场缓中趋升。主要表现在,城镇市场主导,乡村市场提速。城镇实现零售额850.52亿元,同比增长4%;乡村实现零售额35.28亿元,同比增长8.9%,比1—3月提高1.7个百分点。商品零售和餐饮收入平稳增长。

限额以上单位商品销售保持平稳,刚需类商品增长稳定,其中粮油、食品类增长8.9%;服装、鞋帽、针纺织品类增长3.9%;日用品类增长6.2%。传统消费热点降温,其中金银珠宝类增长7.2%;家用电器和音像制品类增长0.9%;汽车类与去年同期持平。

2021上半。